Transparence secteur promotion immobilière, protection des consommateurs et conflits d’intérêts potentiels

Question

L'acquisition d'un logement constitue, pour la majorité des ménages luxembourgeois, l'investissement financier le plus important de leur vie. Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), les acquéreurs accordent légitimement leur confiance au promoteur qui commercialise le projet, souvent au travers d'une présence commerciale établie au Luxembourg, de bureaux accessibles au public et d'interlocuteurs locaux, autant d'éléments susceptibles de renforcer le sentiment de proximité, de stabilité et de sécurité.

Toutefois, certains projets immobiliers commercialisés au Luxembourg sont juridiquement portés par des sociétés établies dans d'autres États membres de l'Union européenne. Il peut ainsi arriver que des promoteurs, y compris lorsqu'ils disposent d'une présence commerciale au Luxembourg, exercent leurs activités au travers de structures sociétaires établies à l'étranger. Si cette organisation est conforme aux principes de la liberté d'établissement au sein du marché intérieur européen, elle peut néanmoins soulever certaines difficultés pratiques lorsque survient un litige.

En effet, lorsque des défauts de construction, des malfaçons ou d'autres différends apparaissent après la livraison d'un immeuble, les acquéreurs ou les copropriétaires peuvent constater que leur cocontractant est une société établie dans un autre État membre de l'Union européenne, parfois dans le cadre d'une association momentanée. Cette situation est susceptible de rendre les démarches destinées à faire valoir leurs droits plus complexes, plus longues et plus coûteuses.

Les actes notariés relatifs aux acquisitions immobilières réalisées au Luxembourg étant généralement rédigés en langue française, les consommateurs peuvent être amenés, lorsqu'une procédure doit être engagée à l'encontre d'une société établie à l'étranger, notamment dans un État germanophone, à faire traduire les actes notariés, contrats et autres pièces du dossier dans la langue exigée par les autorités ou juridictions compétentes.

À ces frais de traduction peuvent s'ajouter des coûts liés à l'assistance juridique, aux expertises judiciaires, aux déplacements ainsi qu'à d'éventuels séjours à l'étranger. Dans un domaine où les procédures sont fréquemment longues, techniques et onéreuses, certains acquéreurs ou copropriétaires peuvent éprouver des difficultés à défendre efficacement leurs intérêts face à des opérateurs disposant de moyens financiers et juridiques importants.

Ces difficultés peuvent être accentuées lorsqu'elles concernent une copropriété. Les copropriétaires confrontés à des malfaçons ou à des défauts de construction s'interrogent notamment sur les mécanismes de protection dont ils disposent effectivement. Ils relèvent également que les organismes de protection des consommateurs n'interviennent pas systématiquement dans les litiges relevant de la gestion d'une copropriété et que les communes disposent de compétences limitées dans les différends de nature privée opposant acquéreurs et promoteurs.

Par ailleurs, dans un souci de transparence de la vie publique et afin de préserver la confiance des citoyens dans le secteur immobilier, la question des éventuels liens entre l'exercice d'un mandat politique local et des intérêts dans des activités de promotion immobilière mérite également d'être examinée.

Dans ce contexte, je souhaiterais poser à Madame la Ministre les questions suivantes :

1. Le Gouvernement dispose-t-il d'informations ou d'un recensement concernant les conseillers communaux exerçant des activités dans le secteur de la promotion immobilière ou détenant, directement ou indirectement, des intérêts dans des sociétés de promotion immobilière ? Dans la négative, envisage-t-il de mettre en place un mécanisme permettant une plus grande transparence en la matière ?
2. Le Gouvernement dispose-t-il d'informations permettant d'identifier, parmi ces acteurs, ceux qui exercent leurs activités au travers de sociétés établies dans un autre État membre de l'Union européenne, notamment en Allemagne ou en Autriche ?
3. Le Gouvernement dispose-t-il d'une évaluation du nombre de litiges transfrontaliers opposant des consommateurs ou des copropriétés à des sociétés de promotion immobilière établies dans un autre État membre de l'Union européenne ?
4. Le Gouvernement a-t-il évalué l'impact financier, pour les consommateurs et les copropriétés, des frais de traduction, d'assistance juridique, d'expertise judiciaire, de représentation et des autres coûts susceptibles d'être engendrés par ce type de litiges transfrontaliers ?
5. Quels sont les mécanismes d'information, d'accompagnement et de protection actuellement mis à la disposition des acquéreurs et des copropriétaires confrontés à un litige avec une société de promotion immobilière établie dans un autre État membre de l'Union européenne ?
6. Le Gouvernement considère-t-il que le cadre juridique actuellement applicable offre une protection suffisante aux acquéreurs et aux copropriétaires afin de leur permettre de faire valoir efficacement leurs droits dans le cadre de procédures longues et complexes impliquant des sociétés de promotion immobilière établies dans plusieurs États membres de l'Union européenne ?
7. Le Gouvernement envisage-t-il de renforcer les obligations de transparence relatives à la structure juridique, à l'identité de la société juridiquement responsable du projet immobilier ainsi qu'au pays dans lequel celle-ci est établie, afin que les acquéreurs puissent apprécier, avant la signature d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, les éventuelles conséquences de cette organisation sur les modalités de recours et sur leur protection juridique ?

La transparence quant à la structure juridique des sociétés de promotion immobilière, l'information complète des acquéreurs avant leur engagement contractuel ainsi que l'existence de voies de recours effectives constituent des éléments importants pour préserver la confiance des citoyens dans le marché immobilier. Le Gouvernement pourrait utilement préciser son appréciation de ces enjeux ainsi que les éventuelles mesures qu'il envisage afin de garantir une protection effective des acquéreurs et des copropriétaires dans un contexte où les opérations immobilières présentent une dimension de plus en plus transfrontalière.